収益面
○不動産投資と事業収支
○投資コストの分析
○収益UPと支出削減の手法
○事業手法の判定
○租税に関する軽減

3 第1 項第二号ロ及び前項の住戸等の床面積の合計には、次に掲げる部分の床面積は、算入しないものとする。 S63・2・1
第3 項は、窓先空地及び屋外通路幅員算定の緩和規定である。すなわち、
物理面
○建物の施工・品質・コスト分析
○建物の維持管理
○建物の法的制限
○建物診断・設備診断
○耐震診断
○省エネ診断
○デュ−デリジェンス
○エンジニアリングレポ−ト
@ 道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸等の床面積を窓先空地及び屋外通路幅員算定面積から除外できる。
A 道路に直接面する窓を有する寄宿舎の寝室・下宿の宿泊室の床面積を窓先空地及び屋外通路幅員算定面積から除外できる。
前項第二号ロの窓を設けた場合は、窓先空地(下階の屋上部分にあつては、その特別避難階段又は専用屋外階段とする。)から道路、公園、広場その他これらに類するもの(以下「道路等」という。)までを幅員2m(住戸等の床面積の合計が200 u以下の場合にあつては、1.5m)以上の屋外通路(屋外に十分開放され、かつ、避難上有効に区画された通路を含む。)で避難上有効に連絡させなければならない。ただし、特別避難階段が避難階の廊下その他避難の用に供する部分に通ずる場合は、この限りでない。
※ 算定の対象となるのは窓先空地に直接面する共同住宅・寄宿舎・下宿となる。1軒(共同住宅)、1室(寄宿舎・下宿)である。住戸等の床面積であることで共用スペース面積は該当しない。
住戸等の床面積の合計 幅 員
100 u以下のもの 1.5m
100 uを超え、300 u以下のもの 2m
300 uを超え、500 u以下のもの 3m
500 uを超えるもの 4m
この表において、住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあつては、この表の数値の二倍とする。
維持管理が建物の価値を向上させます。
二 第1 項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室の部分
住戸等の床面積の合計の算出
前項の第2 項
法定検査だからといって、ただ単に調査報告をしていませんか!
避難通路の幅員 を求めるための住戸等の床面積
第1 項第二号ロ
窓先空地の幅員 を求めるための住戸等の床面積
※2 「道路に直接面する窓」について、行政庁によっては道路までの距離での制約もありますので事前確認が必要となります。
安全・安心が建物の価値です。
次に掲げる部分の床面積 : 
一 第1 項第一号、第二号イ及び第三号の規定に適合する一以上の居住の用に供する居室を有する共同住宅の住戸又は住室の部分
プラス プロ エンジ トップペ−ジへ
1軒72u、5戸が面する窓先空地の場合の 住戸等の床面積の合計は 72×5=360u
3m
売却・証券化・建物状況調査
住戸等の床面積の合計 幅 員
200 u以上 2m
200 u以下 1.5m
窓先空地 →
が要求される
2m
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社会面
○不動産の評価
○不動産の証券化
○建物に起因する紛争の予防と解決
窓先空地の読み解き
窓先空地及び屋外通路の幅員算定の緩和規定、条例第19条の3項 の読み解き
条例第19条 共同住宅等の居室 施行 昭和25年12月7日
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窓先空地から道路等への避難通路 →
キャッシュフローと有効活用
※1 道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸等、寄宿舎・下宿 は窓先空地も窓先空地から道路等への避難通路も必要がない。
エコエネルギーの技術指導

建物全体の不具合及び劣化を診断、改善策、改善順位の提案、改善費用の算出を行います。

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